17 de enero de 2025
Qué puede desgravar un propietario que alquila una vivienda o habitaciones
Guía completa y actualizada sobre qué gastos puede desgravar un propietario en el IRPF si alquila una vivienda o habitaciones en España.
Si alquilas una vivienda ---ya sea entera o por habitaciones--- hay una realidad que muchos propietarios descubren tarde:
Hacienda permite pagar mucho menos de lo que la mayoría acaba pagando.
El problema no es la fiscalidad en sí, sino el desorden, el desconocimiento o la falta de control sobre gastos, contratos e ingresos.
En esta guía te explico, de forma clara y actualizada, qué gastos puedes desgravar en el IRPF, qué diferencias existen entre alquilar una vivienda completa o por habitaciones, y cómo puedes simplificar toda esta gestión para no perder dinero cada año.
1. ¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Los ingresos obtenidos por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
El cálculo es sencillo en concepto, pero no tanto en la práctica:
Ingresos por alquiler -- gastos deducibles = rendimiento neto
Sobre ese rendimiento neto es sobre el que pagarás impuestos... y ahí es donde entra el verdadero ahorro fiscal.
2. Gastos que puedes desgravar si alquilas una vivienda
🔹 Intereses y gastos de financiación
- Intereses de la hipoteca\
- Comisiones bancarias\
- Gastos de subrogación o novación
⚠️ Solo los intereses, nunca la parte de capital.
🔹 Reparaciones y conservación
- Pintura\
- Arreglo de electrodomésticos\
- Sustitución de caldera o instalaciones
No incluyen reformas que aumenten el valor del inmueble.
🔹 Impuestos y tasas
- IBI\
- Tasa de basuras\
- Tributos municipales
Las multas no son deducibles.
🔹 Comunidad de propietarios
- Cuotas ordinarias\
- Derramas de mantenimiento
🔹 Seguros
- Seguro del hogar\
- Seguro de impago\
- Responsabilidad civil
🔹 Gastos legales y de gestión
- Abogados\
- Contratos\
- Gestión inmobiliaria
🔹 Amortización
- Vivienda: 3 % anual
- Muebles y electrodomésticos: 10 % anual
Es una de las deducciones más olvidadas.
3. ¿Y si alquilas por habitaciones?
El alquiler por habitaciones también tributa como capital inmobiliario.
📐 Prorrateo de gastos
Los gastos se deducen en proporción a la parte alquilada.
Ejemplo: - 30 % del piso alquilado → 30 % de gastos deducibles
Ese porcentaje puede calcularse por metros cuadrados o por estancias alquiladas, siempre que el criterio sea razonable y consistente. Además, si una habitación está vacía algunos meses, el gasto deducible de ese periodo también se reduce.
4. Reducciones en el IRPF
✅ Reducción general
- 50 % para contratos desde el 26 de mayo de 2023
Aplica si el arrendamiento es de vivienda habitual del inquilino y cumples los requisitos generales de la normativa.
🟢 Reducción del 60 %
- Contratos anteriores
- Viviendas rehabilitadas
- Alquiler por habitaciones como residencia habitual
Estas reducciones están sujetas a condiciones concretas (por ejemplo, acreditación de rehabilitación o fecha del contrato), por lo que conviene confirmarlas cada año con un profesional.
5. Errores habituales
- No contratar un gestor
Esto es lo más importante. Es un gasto que en ocasiones intentamos ahorrar y es un grave error. Contratar un buen gestor que haga el trámite puede ahorrarnos dolores de cabeza al realizar la renta y en los siguientes años si nos equivocamos.
- No solicitar facturas o hacerlo con otra dirección
Pide factura para todo lo que hagas/compres para la vivienda. Muy importante que la dirección sea la misma, ya que en caso de tener una revisión por parte de hacienda, será difícil que nos acepten una factura con otros datos.
- Desorden en la gestión
Algo tan importante como solicitar facturas es tenerlas bien ordenadas. Con Viveo puedes adjuntar documentos a cada gasto o ingreso que tengas, así siempre lo tendrás a mano cuando lo necesites y no será necesario buscar entre mil papeles.
- No aplicar deducciones
Un buen gestor nos aplicará las deducciones correspondientes. Si haces alquiler por habitaciones, desde Viveo te recomendamos que lo hagas con un contrato de larga estancia así te podrás deducir entre un 50 y un 60%. Si no tienes ningún modelo, puedes pedirle a un profesional que te lo haga o contacta con nosotros y te ayudaremos.
6. Cómo simplificarlo todo con Viveo
Viveo te permite: - Controlar ingresos y gastos - Gestionar inquilinos y contratos - Calcular rentabilidad real - Tener todo listo para la renta.
Cuando vayas a hacer la declaración, podrás descargar todos los datos necesarios de tus finanzas y pasárselo a tu gestor con un simple click.
Además, puedes centralizar facturas y documentos por inmueble, tener una vista clara del flujo de caja mensual y evitar olvidar deducciones importantes como la amortización o las reparaciones.
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Si tienes dudas sobre cómo aplicarlo o qué plan te conviene, escríbenos y te ayudamos a elegir la opción más adecuada para tu alquiler.
Artículo informativo. No sustituye asesoramiento fiscal profesional.